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Les travaux du Loubet

Nous avons acquis l’ancien Hôtel Loubet le 24 octobre 2022, et notre objectif était d’ouvrir en juin 2023, afin de ne pas perdre la première haute saison et pouvoir commencer à rembourser les prêts.

L’ancien hôtel disposait de 26 chambres et un studio et tout le monde nous avais dit que la vallée avait un manque important de lits. Nous pensions donc ouvrir à la location un maximum de chambres et aménager une cuisine partagée au RDC, changer les menuiseries ainsi qu’isoler un étage et installer une chaudière à bois déchiqueté afin de pouvoir ouvrir toute l’année. Les chambres étaient en bon état, même si les tapisseries et sanitaires faisaient vieillot, et les travaux prévus étaient donc assez limités.

état des chambres lors de l’achat
Démolition de cloisons

Mais nous avons découvert que si nous dépassions une capacité d’accueil de 15 personnes, nous deviendrions « établissement recevant du public » (ERP), ce qui entrainerait des contraintes très importantes et notamment l’obligation de la présence permanente dans le bâtiment d’une personne formée au système de sécurité incendie, ce qui n’aurait pas été viable financièrement.

Nous avons alors décidé de limiter notre capacité d’accueil, et du coup de monter un peu en gamme afin de compenser la perte de revenus liée à la baisse de capacité d’accueil. Pour cela, nous avons décidé de créer des appartements avec une cuisine et une vraie salle de bains, à la place des chambres, ce qui impliquait notamment de démolir des cloisons, en construire de nouvelles et poser des portes.

Compte tenu de l’ampleur des travaux, à commencer par la définition de l’emplacement des appartements, nous avons pensé à faire appel à un architecte, mais ceux que nous avons consultés, ainsi qu’un assistant en maîtrise d’ouvrage, avaient soit des délais incompatibles avec notre projet, soit nous indiquaient que nous n’irions pas loin avec notre budget… Nous avons donc tout conçu nous-mêmes, avec les conseils des artisans et avons supervisé les travaux, ce qui avec les 7 à 8 mois dont nous disposions n’était pas si simple et nous a demandé une très forte implication, d’autant plus que nous n’y connaissions rien. De nombreux professionnels du bâtiment nous avaient d’ailleurs dit qu’il faudrait un an de plus…

Mais ce gros imprévu n’a pas été le dernier, comme on pouvait s’en douter avec un bâtiment aussi ancien. La première mauvaise surprise a concerné la plomberie. Lorsque nous avons commencé à mettre en eau, nous avons détecté une fuite. Nous l’avons faite réparer, mais à la mise en eau suivante, une nouvelle fuite s’est déclarée. Après quelques fuite réparées pour rien, nous avons fini par décider de refaire entièrement la plomberie. En effet, outre que certains tubes étaient en acier et donc se décomposaient sous l’actions de la rouille, les tuyaux avaient été mal vidangés, et avaient donc rompu sous l’effet du gel, et les évacuation en fonte se bouchaient également sous l’effet de l’oxydation…

Nouvelle arrivée d’eau, avec filtre à boue
Evacuation en fonte

Grosse dépense imprévue suivante : l’électricité. Comme nous avions décidé de créer des appartements avec cuisine à la place des chambres, il s’est avéré que le diamètre des fils électriques ne serait pas suffisant pour alimenter les équipements de cuisine. Il a donc fallu décider de refaire entièrement l’électricité, nécessité qui s’est confirmé par le fait que l’enveloppe de certains fils très anciens se délitait…

L’installation électrique intérieure n’était pas la seule à être trop limitée et le câble d’alimentation du bâtiment s’est avéré insuffisant. Enedis ayant refusé d’emprunter le même cheminement que pour le câble initial, nous avons dû faire faire une tranchée entre le bâtiment et la rue (en démolissant au passage une annexe en mauvais état), tranchée devant être prolongée en traversant la rue, avec là aussi un surcoût très important.

Tranchée entre le bâtiment et la rue
Gaines de la nouvelle installation électrique et tuyaux d’eau
Démolition de l’ancienne « salle du personnel »

L’installation de cuisines a fait également que l’ancienne ventilation naturelle devenait insuffisante et il fallait installer une VMC pour ventiler les 4 appartements.

Nouvelle mauvaise surprise : en commençant à ouvrir une ouverture pour créer une communication entre 2 chambres, le maçon est tombé sur une poutre porteuse, qui nous a obligé à abandonner le projet d’un des appartements prévus. Après avoir cherché un autre emplacement, nous avons dû y renoncer, notre budget travaux fondant comme neige au soleil…

Les travaux avançaient vite, mais plus on avançait, plus il y en avait à faire…

Pose de la VMC dans les combles
Poutre porteuse

Encore une mauvaise surprise : le plancher ne reposait pas sur des murs porteurs, mais sur les petites cloisons en briques de 4 cm que vous avions démolies… il a fallu faire poser une poutre porteuse en urgence.

Il faut entamer le mur en pierre pour encastrer la porte d’entrée
Carottage d’un mûr en pierre de 80 cm pour passer des tuyaux
Beaucoup de gravats à évacuer et un loueur de benne malhonnête
L’ancien bar devait être bien vieux, posé à même la terre…
L’ouverture qui n’avait pas pu être faite au 1er a pu l’être au 2e
Future cuisine

Nous avons changé les fenêtres de tous les appartements, ainsi que la porte d’entrée, la porte de la terrasse et les 2 fenêtres de l’entrée.

Pose des fenêtres
Pose de la baie et de la porte du studio

Exemple d’avancement pour une salle de bains

Anciens mûrs des 2 SDB / WC démolis, mais reste la dalle à casser
Rails pour la pose de placo
Pose de placo
Saignée dans le plancher pour passer l’évacuation de la douche
Pose de l’évacuation
Encore un peu de boulot sur le mur
Découpe du receveur de douche
Pose du receveur de douche à carreler
Pose du carrelage sur le sol et les 4 murs
Carrelage terminé
Avec meubles et paroi de douche
Enfin les finitions
Pose de parquet flottant
Ponçage et cirage de tables
Résistance des chauffe-eau déjà à changer
Le dernier ne sera prêt qu’en 2024…
Pose d’une cuisine
Et satisfaction après des mois intenses

Dernière mauvaise surprise en date : plus d’eau, puis le RDC innondé… Il a fallu traverser la dalle dans l’ancienne cuisine et creuser en près de 2 m de profondeur pour trouver le raccord déboité entre la partie horizontale et la partie verticale de l’arrivée d’eau.